Денис Седаков: Сверхмаленькие квартиры и отношение к ним в Украине и мире

В последнее время в Киеве набирают популярность квартиры очень маленькой площади – меньше 20 кв. м. Обычно они выглядят как студии, где кухня совмещена с комнатой, а в крохотном санузле с трудом умещаются унитаз, умывальник и душ. Украинцы не балованы большой жилплощадью, но и для нас такие размеры кажутся слишком маленькими, чтобы можно было комфортно там существовать.

Тем не менее, именно такие квартиры сейчас пользуются наибольшей популярностью. Почему? Ответ очевиден – из-за низкой стоимости. При том что цена за квадратный метр является средней для киевского рынка и колеблется на уровне 1000-1200 у.е., конечная цена на жилплощадь редко превышает 500-600 тыс. грн.

Целевую аудиторию такого жилья можно разделить на несколько категорий. Во-первых, это относительно богатые студенты, которым родители покупают их первую квартиру. Во-вторых – холостяки, не обремененные большим количеством вещей и не нуждающиеся в большом количестве места. Для них – это просто место для ночлега, а не дом. В-третьих – молодые семьи, чаще всего без детей, которым хочется свое уютное семейное гнездышко. Ну и наконец люди, которые рассматривают маленькие квартиры как объект для инвестиций и дальнейшей сдачи в аренду. Все эти категории объединяет одно – никто не думает о помещении в 16-19 метров как о своем долговременном пристанище. Все-таки, жилье размером с городскую маршрутку типа “Богдан” – слишком крохотное, чтобы воспринимать его всерьез.

Тем временем, за рубежом маленькие квартиры – это норма. В том же Китае 19-метровые апартаменты посчитали бы признаком богатства. В городе Ухань, (провинция Хубэй) есть дом, который владелец разделил на мини-квартиры средней площадью 4,5 кв.м. и успешно сдает их молодым китайцам. В таких условиях живут иногда по 3 человека. Спальное место располагают вторым ярусом, внизу – санузел и место для приготовления еды (кухней это не назвать – чаще стол и микроволновка).

Не только в Китае популярно такое жилье. В столице Японии, Токио, где много людей и мало места, лишь очень зажиточные японцы могут позволить себе большие квартиры. Большинство обитает на площадях меньше 20 квадратов.

Даже в Европе, где казалось бы, такого “безобразия” быть не должно – довольно часто можно встретить миниатюрные квартиры. В Париже например есть 8-метровая, а в Риме – 7 м. Существует даже целая когорта дизайнеров, которые соревнуются между собой в наиболее рациональном подходе при проектировании интерьеров для микрометражек. Часто даже удивительно, как они умудряются запихнуть все-все и еще немного в столь ограниченное пространство.

Важное отличие между Украиной и заграницей состоит в том, что там – это жилье под аренду. Люди, которые в нем живут, не заморачиваются правовой стороной вопроса. При желании – всегда можно переехать, не напрягая себя лишними заботами. У нас же застройщик позиционирует свои мини-апартаменты как альтернативу долгосрочной аренде.

А владение такой квартирой таит и подводные камни.

Если вы покупаете мини-жилье на стадии строительства – помните, что согласно ДБН В.2.2-15-2005, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 кв. м, кухни – не менее 7 кв. м, а санузла – 3,8 кв. м. То есть всё, что меньше этих показателей, – прямое нарушение норм законодательства.

В этом же документе четко прописано, что именно может называться квартирой: “комплекс взаємопов’язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім’ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу”.

Из этого следует, что по документам, которые выдадут на руки покупателю, квартира может быть вовсе и не квартирой, а, например, частью жилой площади. Иногда застройщик может сделать из одной большой две маленькие путем разделения их перегородкой и постройки дополнительного санузла. Для хозяина это чревато трудностями с пропиской. Кроме того – это может стать проблемой на стадии ввода дома в эксплуатацию. Возникнут сложности и с регистрацией новорожденного ребенка.

Другая проблема – инфраструктурная. Жильцов в доме будет много, а места – мало. В округе гарантированно будут проблемы с паркингом. В самих домах застройщик может сэкономить на лифтах (а точнее, на их количестве) и тогда в час пик перед ними будут образовываться настоящие пробки.

Все вышесказанное никоим образом не означает, что микро-квартиры – это плохо. Просто есть проблемы, которые надо решать. В первую очередь – на уровне законодательства. Со стороны властей логично было бы пересмотреть строительные нормы в сторону уменьшения минимальной площади квартир.

Надо отдавать себе отчет, что сейчас формируется новый класс жилья – дешевле и доступнее эконом-класса. В долгосрочной перспективе таких проектов будет все больше. Спрос пока еще превышает предложение и застройщики будут идти на поводу у рынка.

Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers