В украинские новостройки возвращаются спекулянты

У наших граждан уже выработался своего рода рефлекс – валютная лихорадка подталкивает их к инвестициям в недвижимость.

Не стал исключением и нынешний август. На фоне удешевления отечественной валюты с 25 до 26 грн./$ начался всплеск количества сделок на первичке.

Квадратные метры снова стали “валютой”

Уже сейчас можно говорить о росте доли инвестиционных сделок, говорят эксперты.

“Основная причина – девальвация национальной валюты. Люди спешат вложить дешевеющую гривну. Доля таких сделок сильно отличается по объектам, но в целом – чем дешевле квадрат в ЖК, тем больше инвестиционных продаж”, – сообщила UBR.ua директор City Development Solutions Ярослава Чапко. В некоторых новостройках, как отмечают эксперты, каждая вторая сделка в августе заключалась с целью сохранения средств.

“По сравнению с серединой лета, доля инвестиционных сделок выросла вдвое. На наших объектах она достигла 40-50%”, – рассказал руководитель отдела продаж строительной компании Geos Андрей Савчук. По его мнению, сработали два фактора. Первый – негативный – скачок доллара, а второй – позитивный – конец отпускного сезона. “Люди отдохнули, попутешествовали, получили эмоциональный всплеск. Вернувшись, приступают к решению жилищных проблем. Мы всегда наблюдаем рывок в конце августа-начале сентября. Сейчас дополнительным толчком, ускорившим принятие решений, стали валютные колебания”, – пояснил Савчук.

В “Укрбуде” тоже подтвердили рост подобных сделок. “На объектах бизнес-класса их доля ниже, дорогие квартиры люди выбирают чаще для себя. А на объектах эконом- и комфорткласса сложно проследить закономерность. Бывает, и стоят рядом, и технология одна, и стадия готовности, но в одном проекте больше покупают для себя, в другом – под сдачу в аренду”, – рассказала начальник отдела продаж украинской государственной строительной компании “Укрбуд” Оксана Голобородько. Эксперт отмечает, что с сентября цены на новое жилье неизбежно начнут расти, и это тоже двигает продажи. “Дно пройдено. Летний сезон акций завершен. А падение гривны подстегнет рост цен осенью”, – пояснила Голобородько.

Сдать или перепродать

Начальник департамента продаж “Комфорт-тауна” Денис Морозов рассказал, что в “спокойные” времена доля инвестиционных сделок в их комплексе была на уровне 20%, но сейчас по некоторым позициям достигла 50%. “Это касается нового предложенного нами формата смарт-квартир. Покупают не только себе или детям, но и под сдачу в аренду, порой по две-три квартиры берут. Сейчас арендовать однокомнатную в нашем комплексе недешево – от 10 тыс. грн./месяц. Но это квартиры от 39 квадратов. Новый же мини-формат, 21-22 квадрата, будет выставлен ориентировочно от 6 тыс. грн. в месяц, то есть по среднекиевской ставке”, – предположил Морозов. Доходность такой инвестиции эксперты оценивают в 11% годовых. Чтобы ускорить начало эксплуатации смарт-квартир в КАН готовы делать ремонты, просчитывают смету, но пока не готовы назвать стоимость работ.

Эксперты надеются, что квартира с ремонтом или хотя бы в формате “белый куб” станет общей практикой уже в ближайшие годы. Ремонт и частичную меблировку активно предлагает Интергалбуд, причем стоимость таких работ весьма щадящая, от 300 грн./кв. м. И таким сервисом с типовыми проектами пользуется около 40% клиентов Интергалбуда. В Укрбуде тоже предлагают ремонты, однако в каждом случае работают индивидуально с заказчиком. “Дизайн-проект плюс ремонт обходится от $140/ кв. м”,- пояснила Оксана Голобородько. В Geos предлагают некоторые элементы ремонта. “Учитывая пожелания покупателя, делаем электрическую разводку по квартире, устанавливаем часть сантехники. Но лучше всего по-прежнему работает ценовой инструмент. Фиксация остатка в гривне при условии 70% оплаты – вот наш хит”,- говорит Андрей Савчук.

Однако такой рост инвестиционных сделок некоторые эксперты считают нездоровой тенденцией. “Да, количество транзакций в целом выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 20%. Но кто покупает? Кроме традиционных клиентов, тех, кто улучшает свои жилищные условия, выделилась категория “с диким гривневым кэшем”. Это те, кто за последние два года на фоне падения экономического благосостояния общества умудрился-таки заработать. И они торопятся эти деньги конвертировать в квадратные метры”, – считает вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

По его мнению, “портфельные инвесторы”, те, кто покупает порой десятки квартир на одном объекте, конечно, спасают застройщиков, однако усложняют эксплуатацию дома после его сдачи. “Предположим, треть, а то и половина квартир выкуплена “инвесторами”, дом сдан, а они их перепродают или не спеша ремонтируют еще несколько лет. В результате люди живут либо рядом с пустующими квартирами и платят за их отопление, либо в стадии длительного ремонта. Да и вообще такой категории покупателей в таком значительном объеме быть не должно! Люди должны покупать квартиру для себя, или инвестировать в доходные дома”, – считает Гусельников.