Сергей Васьков: инвестиции в недвижимость в Украине, стоит ли игра свеч?

Банковский депозит – инструмент для хранения денег, но не приумножения. Перед консервативными инвесторами остро стоит задача поиска депозита со ставкой, которая будет превышать инфляцию после налогообложения. При том, разместить его нужно только в стабильном и надежном банке. Но детально изучив актуальные предложения банков, приходишь к выводу, что это – непосильная задача. Как же выбрать надежный и понятный инструмент для инвестирования своих сбережений? При этом заплатить как можно меньше налогов и комиссий?

Если вы владеете бизнесом в Украине, то сейчас самое время инвестировать в его развитие. Это гораздо надежнее, чем хранить деньги на депозите. Вы сами контролируете риски и прогнозируете доходность. В условиях кризиса инвестиции в собственное дело окупаются стремительно, ведь на фоне кризиса и фактически полного отсутствия кредитования, это могут себе позволить лишь немногие.

Инвестиции в недвижимость или игра не стоит свеч

Сегодня развеем очевидный для последних двадцати лет стереотип о беспроигрышных инвестициях в недвижимость. В Киеве пакет инвестиций должен стартовать от 100 000 уе. Концентрировать более 60% портфеля в одном активе, каким бы заманчивым он не казался, точно не стоит. А процесс выбора нескольких объектов и оформления сделок в Украине – процесс малоприятный и трудоемкий.

С середины 2014 года спрос на недвижимость со стороны физических лиц растет. Ситуация на банковском рынке («банкопад», ограничения на выдачу наличных денег с депозитных и текущих счетов) стимулирует переводить деньги с банковских счетов в недвижимость.

Старое правило гласит: при любом признаке кризиса – вкладывай деньги в недвижимость. Наиболее понятный сегмент для инвестиций – рынок жилья. В Украине это самое неэффективное решение сразу по нескольким причинам.

Инвестиции в первичный рынок могут легко оказаться не менее проблемными, чем депозит в обанкротившемся банке

Первая и самая весомая: доходность по аренде на сегодняшний день очень низкая. Если повезет, то она будет на уровне 4-6% (от этой доходности необходимо будет отнять затраты: налог на недвижимость, косметические ремонты, и прочие затраты). Предложение в разы превышает спрос: только в Киеве сейчас около 30 000 предложений по сдаче квартир при этом риэлторы отмечают, что в месяц проходит максимум до 1 000 сделок.

Вторая: инвестиции в первичный рынок могут легко оказаться не менее проблемными, чем депозит в обанкротившемся банке. Многие застройщики испытывают проблемы с окончанием строительства и введением домов в эксплуатацию. Внимательно изучайте застройщика и доверяйте только тем, кто имеет самую надежную репутацию.

Третья: качество строительства в Украине и до кризиса оставляло желать лучшего. А сейчас застройщики пытаются экономить на всем, что бы свести к минимуму затраты и максимизировать прибыль – клиенты требуют низких цен. $500-600 за м2 – гарантирует массу проблем в эксплуатации жилья и его низкую ликвидность на вторичном рынке.

Четвертая: низкая ликвидность. На данный момент недвижимость легко купить, но очень трудно продать. И скорее всего, продавать вам предстоит по стоимости ниже, чем она была при покупке.

Вложения в недвижимость в Украине не самое разумное решение еще и потому, что отсутствуют основные индикаторы, которые бы указывали на отложенный спрос. Это означает, что через 20 лет недвижимость не будет гарантированно востребована. Отсутствует прирост населения (в том числе за счет приезжих), зарубежные компании массово не открывают офисы в Украине. Ситуацию с арендой немного корректировал наплыв беженцев из восточных регионов.

Но кризис не способствует повышенному спросу на аренду жилой и коммерческой недвижимости, реальные доходы населения падают, качество жилья и коммуникаций остаются на низком уровне, ипотечное финансирование работает очень плохо и малодоступно.

Немаловажно, что Киев последние два года занимает последние строчки в рейтинге городов для жизни, что не может не отражаться на стоимости недвижимости.

Вывод: инвестиции в недвижимость в Украине – игра, которая не стоит свеч. Очень консервативные инвесторы со значительными финансовыми объемами, вероятно, использовать его будут.

Однако даже если вас устраивает доходность в 4-6% годовых и у вас в распоряжении порядка 500 000 уе – куда разумнее инвестировать в недвижимость в таких городах как Вена, Мюнхен или Берлин.

Сдача квартиры в аренду приносит в этих городах 5-6% годовых, но недвижимость постоянно растет в цене, что приносит дополнительную доходность. И если «входной билет» в Вене или Мюнхене уже достаточно дорогой, то в Берлине можно найти очень интересные варианты, к тому же город стремительно развивается.

Прежде, чем совершить малоэффективную сделку купли-продажи в Киеве, отправляйтесь на пару недель в Европу и постарайтесь выйти за рамки привычных стереотипов оглядываясь по сторонам. Мир стремительно меняется. И вместе с ним – правила на финансовом рынке.

Сергей Васьков, управляющий партнер лизинговой компании «ЭСКА Капитал»