Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Анализ рынка недвижимости Украины показывает: сейчас насчитывается 108 проблемных жилых строек, – сообщили представители Ассоциации пострадавших инвесторов. Люди, вложившие деньги в покупку квартир, не могут заселиться годами. Их тысячи. Нередко они откладывали для приобретения долгожданных метров последние накопления. Журналисты выяснили, как проверить застройщика: какие вопросы надо задавать, чтобы избежать неприятностей при выборе нового жилья.

ШАГ первый — мониторинг сайтов

Прежде всего, проверьте, не содержат ли списки проблемных строек приглянувшийся вам дом. Сайт Ассоциации пострадавших инвесторов (http://neo.investhelp.com.ua/ru/objects/) приводит данные о выявленных проблемах объектов, а также о застройщиках, которые уже отличились нечистоплотностью.

Портал ЛУН.ua помечает сомнительные проекты красным кружком. Ведется градостроительный мониторинг столицы: сайт http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ также сообщает о проблемах с разрешительной документацией у строящихся комплексов красным цветом.

Эти сайты отмечают проекты с уже выявленными проблемами, с очень высоким уровнем риска. Правда, расслабляться рано, если ваш объект там отсутствует. “Нет универсального рецепта, гарантирующего проверку застройщика на “благонадежность”. К тому же, сомневаюсь, что можно себя обезопасить полностью. Риски при инвестировании в новостройки у нас пока остаются, в отличие от развитых рынков недвижимости”, — отметил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Сейчас несколько профильных информационных ресурсов мониторят новостройки, периодически публикуют о них данные для желающих проверить застройщика. К примеру, у портала Address.ua есть проект “Ревизия новостроек”, методологическим партнером которого выступает компания Colliers International (Украина).

ЛУН.ua запустил функцию фотомониторинга хода строительства жилых комплексов Киева с пригородом, позволяющую проверить динамику. “Столичные застройщики возводят дома, представляющие 259 жилищных комплексов, пригород — 258. Мы ежедневно фотографируем эти стройки с фиксированных точек, – так называемых контрольных ракурсов. Загружаем на сайт десятки тысяч фотографий ежемесячно. Как результат, вы видите, действительно ли объект строится. Если за несколько месяцев он не прирос, допустим, ни одним этажом, или замер на уровне остекления — это должно насторожить”, — говорит коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима.

ШАГ два — проверки риелторов

Михаил Артюхов отметил, что минимизировать риски инвестирования в новостройки можно разными путями:

• обратиться к профессиональным риелторам, которые “в рынке” новостроек, могут провести аудит объекта;
• обратиться к профессиональному юристу по недвижимости;
• самостоятельно собрать, проверить информацию о застройщике, его партнерах, включая финансовые организации, обслуживающие проект.

“Можно гарантировать отсутствие проблем, только если вы покупаете у застройщика квартиру из уже сданного в эксплуатацию дома. Здесь рисков нет. Но такие квартиры существенно дороже, чем при инвестиции на самом первоначальном этапе (уровень котлована). Чтобы просчитать степень риска, лучше, проверяя застройщика, заказать консультацию юриста”, — посоветовала эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина.

Такой анализ рисков юристом обойдется от $300 до $800. Сумма зависит не от формата объекта или его класса, а от прозрачности работы застройщика.

“Иногда юрист успевает за день подготовить консультацию, но бывает, что поиск разрешительной документации занимает недели. Обычно чем больше тайн вокруг новостройки, тем чаще покупатели, оплатив консультацию, решают все же подыскивать жилье из вторичного рынка”, — рассказывает Луханина.

ШАГ третий — проанализировать строительство, проверить репутацию

Михаил Артюхов дает общие рекомендации тем покупателям, которые приняли решение самостоятельно, без помощи профессиональных экспертов, купить квартиру у застройщика.

“Представьте ситуацию, что стройка остановилась. Попытайтесь понять, какие причины могли бы привести к такому развитию событий, а также оценить их вероятность. Проанализируйте, сколько, какие именно объекты застройщика были построены, введены в эксплуатацию девелопером. Насколько прозрачна предлагаемая финансовая структура сделки. Оцените динамику. Соответствует ли ход возведения объекта заявленному плану. Проверьте с помощью интернет-ресурсов (форумов инвесторов, профильных сайтов) репутацию застройщика”, — перечислил Михаил Артюхов.

Рекомендует обратить внимание на упоминания о компании, её первых лицах прессой старший юрист Dentons Анжелика Ливицкая. “Используйте интернет, поищите информацию о застройщике, особенно – о судебных спорах. Это очень поможет понять, насколько чиста его репутация”, — отметила она.

Что нужно спрашивать у застройщика для его проверки

Если же вы сами решили разобраться, уже выбрали активно строящийся (по фотомониторингу) дом, юристы советуют задавать несколько обязательных вопросов.

1. Чья земля, каково ее назначение. Имеет ли застройщик документы, подтверждающие права на участок (решение совета/распоряжение администрации). Есть ли государственный акт/свидетельство на право собственности/договор аренды или суперфиция.

“Нужно проверить срок договора, целевое, функциональное назначение земельного участка. Если планируете покупать квартиру, а договор содержит пункт, что на этом участке должны строить стадион или офис — это неоправданный риск”, — посоветовала Анжелика Ливицкая.

К сожалению, вопрос функционального назначения — достаточно рисковый. Распространена ситуация, когда участки выделялись десяток лет назад решением местных советов для строительства офисной недвижимости, но требования рынка за это время сменились – девелопер решил строить жилье.

Однако местные советы не спешат проводить через заседание совета решение о смене назначения участка. Даже великолепная команда архитекторов со строителями, беспроблемное финансирование не смогут помочь начать эксплуатацию такого дома. Как результат — жилой комплекс достроен, но инвестор въехать не сможет до достижения компромисса с местной властью.

2. Разрешительные документы. Проверяя застройщика, обязательно требуйте проект, декларацию или разрешение строительства (декларация — для объектов 1-3 категории, разрешение – 4-5 категории). Соответствует ли проект градостроительным условиям, ограничениям застройки земельного участка (не нарушает ли строящаяся недвижимость условия, которые ей ставит архитектура города).

Кто проектировал дом: проверить наличие сертификата у проектной организации, квалификационные аттестаты у архитекторов, конструкторов, инженеров.

“Обратите внимание на количество этажей будущего дома. Если планируется строительство десятиэтажки, а вам предлагают квартиру с 18-го этажа — это “очень неправильный мед”. У него гарантировано будут проблемы с вводом в эксплуатацию”, — предупреждает Ливицкая.

3. Кто финансирует строительство: проверьте рейтинг надежности связанного банка (публичная информация). Изучите схему привлечения средств физлиц.

У нас разрешены четыре механизма: через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования или через выпуск целевых облигаций. Правда, единственное, что при этом гарантируется, — собранные у инвесторов средства пойдут именно на строительство.

“Ни один из этих механизмов не предусматривает возможности возврата инвестиции по требованию до окончания строительства, тем более — своевременности сдачи дома”, — отметил юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.

Однако, по оценкам экспертов, чаще всего используют еще одну схему — продажу имущественных прав. Этот вариант не гарантирует даже защиту от того, что одну и ту же квартиру продадут нескольким инвесторам. Судами подобные договора не признаются таковыми, что гарантируют получение квартиры даже при вводе объекта в эксплуатацию.

Оксана Гришина