Выход из депрессии: как свалки и кладбища превратить в жилые кварталы

Избыточная плотность застройки – это то, с чем рано или поздно сталкивается практически каждый крупный город. В Европе и Азии еще в начале 2000-х заговорили об угрозе стремительного роста городов из-за активного притока населения в экономически и промышленно развитые мегаполисы. В Украине вопросом архитектурного пресыщения и хаоса власти некоторых городов занялись лишь 2-3 года назад. И то, пока что на бумаге.

Хотя эта проблема вполне решаема. Во всем мире с ней борются путем освоения так называемых «депрессивных» или «проблемных» территорий – заброшенных заводов, предприятий, портов, мусорных свалок и даже кладбищ. Причем, девелоперы совместно с властями решают сразу несколько проблем: повышается однородность застройки, город получает миллионные инвестиции, развивается инфраструктура, а также устраняются источники загрязнения окружающей среды.

Оазис в пустыне

С 1997 года власти Гамбурга совместно с частными инвесторами реализуют один из самых масштабных в Европе строительных проектов – осваивают старый порт, который располагается почти в самом центре города. Территория площадью в 155 га, состоящая из ветхих набережных, заброшенных рельсовых путей и заводских корпусов, к 2025 году должна превратиться в один из самых элитных районов города под названием Хафенсити, который увеличит территорию Гамбурга на 40%.

Помимо жилых и офисных зданий, новый район будет наполнен рекреационными зонами (парками, садами), музеями, выставочными залами и галереями. Также там расположится университет со студенческим городком, который примет 2 400 человек.

Еще один похожий проект – Baku White City в Азербайджане. Это целый город площадью 221 га, состоящий из жилых кварталов, торговых и офисных центров, парков, развлекательных объектов. Он построен на месте старого порта. Это была очень загрязненная территория, которую специально очищали. Итоговая площадь застройки Baku White City составит 3,7 млн кв. м, на ней разместится 18 000 жилых и коммерческих зданий, а количество жителей должно достичь 50 000 человек.

Показателен и пример промзоны «ЗИЛ» на территории Москвы. «Данный объект был внесен в приоритетную программу развития города, после чего поделен на лоты и продан нескольким крупным застройщикам. В конечном итоге вместо огромной промышленной зоны город получит свыше миллиона квадратных метров жилья, несколько новых спортивных арен и ТРЦ, парк развлечений для детей, а также новую благоустроенную набережную и большое количество новых школ, детских садов, поликлиник», – рассказывает коммерческий директор девелоперской компании «Интергал-Буд» Юлия Горох.

Япония, которая уже несколько десятилетий страдает от перенаселения и нехватки сухопутных территорий, и вовсе создает целые искусственные острова, на которых строит города. Именно так появились остров Огисима, где находится металлургический комбинат, или остров Нагои, ставший фундаментом для аэропорта Тюбу.

А власти китайского города Тайюань и вовсе решились на неординарный шаг, приняв в 2012 году решение построить элитный район на месте старого кладбища. «Причем, люди, чьи родственники были похоронены на этом кладбище, получили компенсацию от компании-застройщика и помощь в переносе могил», – рассказывает руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Непростая задача

В то время как в некоторых странах девелоперы возводят на пустырях целые города, украинские застройщики делают в этом направлении лишь первые шаги. При этом большинство подобных проектов реализованы пока что в пределах столицы.

Например, ЖК «Комфорт Таун» на территории бывшего завода «Вулкан», ЖК Crystal Park, который построен там, где ранее находился завод «Фотон», ЖК «Галактика», строящийся на площадях завода «Галактон» или ЖК «Старокиевский» на месте завода им. Петровского.

«Можно вспомнить бизнес-центр «Ренессанс» (бывшая книжная фабрика), торгово-офисный центр «Ильинский» на Подоле (бывшая фабрика одежды «Ласточка»), бизнес-центр «Артем» (бывшая столовая завода «Артем»), офисный центр по ул. Боженко (бывшая фабрика игрушек). Также была перепрофилирована территория завода «Большевик», на которой сейчас размещен ТЦ «Космополит», – перечисляет Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Только если за рубежом подобные инициативы активно поддерживаются властями и реализуются в форме государственно-частного партнерства, в Украине зачастую все происходит с точностью до наоборот.

«На сегодняшний день нет поддержки со стороны государства. Зайти так просто на новый участок инвестор не может – необходимо разработать детальный план территории (ДПТ). А это уже не просто финансовые затраты, но и обязательства перед городом за комплексное развитие территории, а значит – ряд мероприятий (к примеру, развитие инфраструктуры), которые невыгодны застройщику», – объясняет Александр Радченко, генеральный директор строительной компании «АртБудСервис».

Плюс ко всему, кроме значительной стоимости разработки ДПТ, есть процедурные вопросы, которые могут влиять на срок принятия этого плана. Поэтому положительный результат можно ожидать не раньше, чем через 6-8 месяцев, при самом оптимистическом сценарии. «А совокупность всех вопросов, которые должны быть решены для захода на площадку под строительство, могут сделать проект экономически нецелесообразным. Соответственно, большинство участков попросту отсеивается», – говорит Тарас Розпутенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Розпутенко».

Не готовы городские власти и к предоставлению льгот в виде освобождения или снижения размера паевых взносов либо компенсации хотя бы части понесенных затрат, что стимулировало бы застройщиков. «К тому же, строительство объектов социальной инфраструктуры зачастую возможно только за счет потери части территории и продаваемой площади, так как город не готов выделять отдельные участки под их размещение», – комментирует Юлия Горох.

Ложные опасения

Впрочем, даже те проекты, которые получают одобрение, зачастую встречают негативную реакцию со стороны местных жителей.

«Люди, живущие рядом, явно не будут рады дополнительной нагрузке на местную инфраструктуру. Особенно на школы и садики, которые при строительстве промзоны не предусматривались. Кроме того, нередко строительство такого ЖК воспринимается как рейдерский захват территории», – говорит Ольга Заремба, соакционер девелоперской компании Midland Development.

Именно с таким возмущением столкнулся девелопер, строящий ЖК «Галактика». Как оказалось, местных жителей больше устраивало соседство давно заброшенного завода, чем появление новостроек.

Еще один конфликт разгорелся в Петропавловской Борщаговке, где активисты пытаются заблокировать строительство второй очереди жилого комплекса «Пражский квартал». Свое недовольство люди, противящиеся стройке, аргументируют тем, что на том месте, где должны появиться три новых дома, находится заброшенная свалка.

«Однако очищение мусорных полигонов и строительство на них – вполне нормальная практика. Например, футбольный стадион PGE Arena Gdansk на 44 000 зрителей, который был построен в польском Гданське к чемпионату Евро-2012, находится на бывшем полигоне промышленных отходов. Работы по утилизации проводила наша компания. В итоге, местные власти сэкономили деньги на выделение земли, избавились от свалки (решена экологическая проблема города) и получили современный стадион, который теперь приносит прибыль», – рассказал в беседе с Forbes Глеб Рыжов, основатель компании Eco-Energoprom.

Соглашается с ним и Александр Радченко, объясняя, что технически освоение депрессивных зон уже давно не является проблемой. «Современные технологии позволяют проработать подобные участки достаточно качественно, исключая любую возможность влияния на здоровье будущих обитателей жилых комплексов. Единственная сложность – финансовый вопрос. Ведь все проведенные мероприятия увеличивают стоимость квадратного метра», – резюмирует гендиректор «АртБудСервиса».

Точка комфорта

Успешное освоение депрессивных территорий, по мнению участников рынка недвижимости, возможно при соблюдении нескольких условий. «В первую очередь нужен платежеспособный спрос на новые функциональные объекты и среду, которые могут быть на них размещены. Когда этот спрос есть, частной инициативы достаточно для реализации проекта. Когда спрос недостаточен – нужно создавать новые серьезные аргументы для привлечения внимания инвесторов к возрождению депрессивных территорий», – поясняет Александр Попов.

То есть задача властей – способствовать созданию «очагов комфорта» (парков, набережных, детских площадок), которые позволят перевесить фактор депрессивности, заинтересовать инвесторов, сгладить скепсис общественности. Для проживания или работы человека должны быть созданы такие условия, чтобы плюсы от покупки жилья или коммерческих площадей в подобных объектах сводили на нет все негативные аргументы в адрес того, что ранее находилось на этих территориях.

Мэрия того же Гамбурга, к примеру, сопровождает строительство Хафенсити масштабной информационной и социальной кампанией, объясняя преимущества и возможности, которые откроет новый район как для инвесторов, так и для будущих жильцов.

Кроме того, застройщиков зачастую сдерживают сложности в оценке инвестиционной перспективности подобных проектов. «После проведения исследований может оказаться, что инвестору нужно вложить немалые средства в ряд дополнительных мероприятий по работе с участком. Все это отнимает время и, в свою очередь, снижает привлекательность участка», – говорит Александр Радченко.

В Украинском клубе недвижимости (URE Club) объясняют, что застройщику необходимо демонтировать имеющиеся сооружения, провести санацию территории, очистить ее от остатков тех же свалок или могильников. «Все это требует затрат куда больших, чем непосредственно строительство. Большинству девелоперов сегодня такие расходы не по карману: зарубежных инвестиций нет, банковского кредитования тоже нет. Поэтому промзоны в жилые кварталы реорганизуют небольшими участками. А чаще строят в районах с уже сложившейся застройкой», – комментируют эксперты организации.

Общими усилиями

Ну и, конечно же, не обойтись без содействия органов местного самоуправления. В первую очередь, необходимо провести инвентаризацию проблемных зон и разработать комплексную программу их освоения с определением перечня приоритетных территорий, графика их передачи инвесторам и оформления сопутствующей документации. «Власти города должны инициировать внесение изменений в генплан города и разработку детальных планов территорий для перевода промышленных зон в категорию земель, подлежащих жилой застройке», – говорит Юлия Горох.

Причем, препятствие подчас заключается лишь в нежелании отдельных чиновников навести порядок в своем районе, области, открыть финансирование на такую программу или привлечь инвестора. «Например, когда мы получили заказ на утилизацию и рекультивацию скотомогильников на территории Южной Кореи, от презентации до начала работ прошло три месяца. Поэтому, самое главное – желание решить, а не «заговорить» эти проблемы», – рассказывает Глеб Рыжов.

К сожалению, пока что украинские власти умеют только продать территорию, перекладывая ответственность на плечи инвестора. Но этого недостаточно для формирования жилой и коммерческой инфраструктуры, которая будет действительно пользоваться спросом.

«Для частного инвестора создание качественной городской среды может быть столь же важно, как и для городской администрации. Ведь именно комфортное благоустроенное общественное пространство отличает процветающие городские территории от депрессивных», – считает Александр Попов.

Павел Харламов