Реконструкция не освобождает от ипотеки

Верховный Суд определил, что в случае реконструкции ипотечной недвижимости и ее дальнейшей продажи новые собственники несут ответственность по долгам перед банками. Чтобы избежать таких мошеннических ситуаций, когда продавец раскрывает клиенту не всю информацию, банкиры рекомендуют проверять покупаемую недвижимость.

Перестройка ипотеке не помеха

Перестройка залоговой недвижимости не выводит ее из-под ипотеки. К такому выводу пришел Верховный Суд Украины. 6 июля он поставил точку в попытках мошенников и недобросовестных заемщиков с помощью ремонта освобождать недвижимость от банковского обеспечения.

Банк «Финансы и Кредит» в июле 2007 года выдал заемщику 15-летний кредит на $100 тыс. под залог нежилых помещений площадью 283,7 кв. м. После чего заемщик без письменного согласия ипотекодержателя реконструировал нежилые помещения на мансардном этаже: преобразовал их в четыре квартиры. Одну из них, площадью 54,8 кв. м, продал еще в декабре 2007 года. Но банк об этом узнал только в 2012-м, когда добился в суде взыскания залога. В 2015-2016 годах банк проиграл три инстанции: сначала городской суд, потом апелляционный, кассация была отклонена. Судьи решили, что проданная квартира – не предмет ипотеки, а «другой объект недвижимости».

Однако Верховный Суд занял сторону кредитора, указав, что незаконная реконструкция ипотечной недвижимости не освобождает объект от взыскания при неплатежах. «Спорная квартира не является новосозданным объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости с использованием ее функциональных элементов. Поэтому вывод судов о том, что спорная квартира не является ипотечным имуществом, а другим объектом недвижимости, является преждевременным», – говорится в правовой позиции суда. ВСУ отменил все решения и отправил дело в первую инстанцию на новое рассмотрение.

Заемщики поневоле

Граждане, купившие реконструированные объекты, должны нести ответственность по этой ипотеке, даже если они не знали о существовании ограничений. «В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу ипотека становится законной для получателя соответствующей недвижимости. Даже если ему не сообщили об ограничении имущества ипотекой», – говорится в правовой позиции суда. Такая позиция суда важна для банков, поскольку аналогичные нормы законопроекта № 2286а о восстановлении доверия между заемщиками и кредиторами так и не были приняты. Законопроект был подан в парламент еще в июле 2015 года, отклонен – в апреле 2016-го.

Это заставит потенциальных покупателей недвижимости быть осторожней. Для выяснения истории недвижимости новым покупателям надо обратиться в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество. «С его помощью можно легко выяснить историю недвижимости. Даже когда недобросовестному ипотекодателю в результате реконструкции удалось внести новую запись («создать» в реестре якобы новый объект), то старая запись с обременением все равно остается в реестре, и отследить ее наличие можно путем запроса по адресу объекта или Ф.И.О. владельца», – отмечает начальник юридического управления Индустриалбанка Владислав Панченко.

Новые владельцы, которые по незнанию приобрели ипотечную недвижимость, могут обращаться с требованиями к первоначальному заемщику банка. «Согласно выводам суда, новые владельцы получили статус ипотекодателей, в связи с чем к ним перешли все права и обязанности по ипотечному договору. Согласно ч. 2 ст. 11 закона «Об ипотеке» в случае удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки имущественный поручитель приобретает права кредитора по основному обязательству. Учитывая указанное, новый владелец в случае обращения взыскания на приобретенное им имущество, находящееся в ипотеке, имеет право обратиться к должнику с кредиторскими требованиями по основному обязательству», – рассказывает начальник юридического управления ОТП Банка Олег Коробкин.

Уплата долга

Реконструкция недвижимости является распространенной практикой ее выведения из-под залога. «Случается, что ипотекодатели на этом основании пытаются уклониться от взыскания ипотеки. А случаев, когда ипотекодатели на этом основании уклонились от взыскания на ипотеку, практически не бывает, если банк сам не допустил ошибку. Данное имущество не считается другим, это то же самое имущество, только с измененными характеристиками, так как изменение характеристик не делает его новым имуществом», – поясняет Владислав Панченко.

Тем не менее банк имеет право взыскать залоговую недвижимость с ее нового владельца. «Если при новом рассмотрении дела суд признает, что спорная квартира является предметом ипотеки, то банк получит право обратить взыскание на эту квартиру с целью погашения долга по кредиту», – говорит заместитель директора юридического департамента Кредобанка Юрий Шабат.

Елена Губарь