Александр Иванишин: как не стать жертвой квартирных аферистов?

Сфера недвижимости всегда была и остается одной из самых затратных для покупателей, что несомненно привлекает к ней особое внимание любителей легкой наживы. В свою очередь, фантазия профессиональных аферистов поистине неисчерпаема, а способы обмана постоянно усовершенствуются.

Способствует широкому распространению случаев афер с жильем и низкая правовая культура обычных граждан нашей страны, которые и являются в первую очередь потенциальными жертвами аферистов.

Конечно, в одном общем материале невозможно описать все те способы, которыми пользуются аферисты для обмана граждан. Ведь мошенники могут разрабатывать и «индивидуальные подходы» к каждому «клиенту».

Поэтому я рассмотрю наиболее распространенные из способов, с которыми я сталкивался в своей практике, и дам общие советы, на что обращать внимание в первую очередь, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников.

Уже долгое время самым простым и распространенным способом для аферистов есть продажа квартиры по поддельным документам.

Примерами таких документов, которые на первый взгляд не вызывают у покупателя никаких сомнений в их действительности, могут быть:

• доверенность с подделанной подписью от реального собственника с предоставлением права продажи квартиры от его имени;

• поддельный паспорт на имя реального собственника квартиры;

• фальшивое завещание, сделанное от имени уже умершего человека;

• полученные обманным путем от реального собственника «лжедокументов» о праве собственности на квартиру.

Обычно сразу же после заключения сделки о покупке квартиры на основании таких поддельных документов появляется настоящий собственник квартиры, который без проблем через суд признает такую сделку недействительной и истребует квартиру обратно в свою собственность, а горе-покупатель остается ни с чем, так как вернуть свои деньги можно только через суд от мошенника, которому они и были заплачены.

Еще одним частым способом обманов является так называемый «заработок на авансах». Его суть состоит в том, что покупателю в качестве подтверждения намерений о приобретении квартиры предлагается срочно внести авансовый платеж без подписания нотариального предварительного договора купли-продажи, так как квартира якобы пользуется большим спросом и может быть сегодня еще продана другому покупателю. Однако сразу же после получения денег продавец, конечно же, исчезает вместе с полученными деньгами.

Также нужно обратить внимание на участившиеся последним временем случаи мошеннических продаж залогового имущества.

Покупателю предлагается срочная продажа по очень выгодной цене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. В день оформления сделки, продавец путем неправомерного проникновения в реестр имущественных прав на недвижимость убирает на время запись о существовании обременений на квартиру и спокойно оформляет у нотариуса сделку с покупателем.

Но уже через пару дней записи в реестре о наличие обременений появляются снова, и купленная якобы «чистая» квартира оказывается залоговой.

Более того, банк будет иметь полное право признать сделку купли-продажи недействительной, так как она была осуществлена без получения его обязательного согласия, как залогодержателя, а покупателю светят годы судебных тяжб с продавцом о возврате уплаченных за квартиру денег.

В свою очередь, чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию при купле-продажи жилья, нужно придерживаться ряда следующих правил:

1. Предложите собственнику квартиры проверить идентичность его паспорта, чтобы действительно убедиться, что перед вами реальный собственник квартиры, а не мошенник с поддельным паспортом.

2. Если квартира продается представителем собственника по доверенности, проверьте наличие в ней соответствующий полномочий, строк ее действия и настаивайте на встрече с непосредственным собственником для подтверждения его действительных намерений на продажу квартиры и выдачу доверенности этому представителю.

3. При условии внесения аванса продавцу обязательно настаивайте на заключении нотариального предварительного договора купли-продажи с указанием в нем о внесении аванса и условием его возврата в случае незаключения основного договора.

4. Если у вас возникают малейшие сомнения в состоянии психического здоровья продавца, требуйте предоставления соответствующей справки врача во избежание возможности в будущем признать сделку недействительной в связи с недееспособностью продавца.

5. Перед заключением сделки проверьте оригиналы документов о праве собственности на квартиру, в том числе соответствуют ли они в действительности той квартире, которую вам предлагают купить.

6. Возьмите несколько раз справку из реестра имущественных прав на недвижимость или обратитесь к проверенному нотариусу для проверки информации о том, не наложен ли запрет на продажу квартиры, не находится ли она в залоге или ипотеке.

7. Обязательно узнайте историю данной квартиры на предмет наличия прописанных в ней людей, в том числе несовершеннолетних детей, возможного приобретения ее в браке бывшими супругами, возможного наличия спора между наследниками, рассмотрения судами каких-либо споров по поводу квартиры.

8. Не соглашайтесь на заключение договора дарения квартиры взамен договору купли-продажи и всегда указывайте в договоре реальную цену продажи, так как в случае возможного его признания недействительным, квартира возвращается прежнему собственнику, а тот возвращает покупателю только указанную в договоре сумму.

9. В случае продажи квартиры в рассрочку, обязательно указывайте в договоре купли-продажи условие приобретения покупателем права собственности на квартиру только после полной оплаты им всех предусмотренных платежей по договору.

Также нужно помнить, что, как правило, аферисты пытаются очень быстро осуществить сделку, и в связи с этим всегда существенно занижают цену квартиры. Поэтому, если вам предлагают хороший вариант за явно небольшую стоимость, это должен быть первый звонок остановиться и задуматься, не хотят ли вас обмануть.

Таким образом, перед покупкой квартиры необходимо обязательно совершить ряд действий для проверки всей информации, которая может влиять на процесс и последствия отчуждения квартиры, в том числе тщательно проверить все документы, а также информацию о продавце и самой квартире. Это нужно делать взвешенно и неспешно, желательно с привлечением соответствующего специалиста в этой сфере, потому что на кону всегда стоят большие деньги.

Если же вы все-таки стали жертвой квартирных аферистов, необходимо немедленно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления (по факту мошенничества). Потому что, как показывает практика, спасти ситуацию в таких случаях можно, только если поиск преступников начнется по «горячим следам».

В случае незаконной продажи аферистами принадлежащей вам квартиры также необходимо помнить о возможности быстрого обжалования этой сделки в комиссии Министерства юстиции или в судебном порядке, заручившись при этом поддержкой опытного юриста или адвоката.

Александр Иванишин, партнер адвокатского объединения «А.Д.ХОК»