Когда почва ускользает из-под ног: зачем тормозят установление реальных цен на землю

Попытки разрешить продажу земли длятся уже более десяти лет. Несмотря на громкие обещания многих правительств, земельная реформа пока так и не состоялась. Причина до банальности проста: ограничения на продажу земли и неурегулированное правовое поле позволяют бизнес-группам и аграрным лобби хорошо зарабатывать, за бесценок арендуя землю у собственников. Обладая самыми плодородными землями в Европе, стоимость аренды гектара земли в Украине одна из самых низких – всего 37 долларов.

Почему нужна земельная реформа?

За исключением арендодателей, менять существующие правила игры пока не заинтересован никто: пойти на массовый выкуп земли аграрный бизнес не может из-за больших расходов, и в повышении ставок аренды на землю также не заинтересован.

До формирования полноценного рынка земли с правом ее продажи, арендные ставки будут оставаться на низком уровне, поскольку у арендодателей изначально слабая переговорная позиция в сравнении с крупными компаниями-арендаторами.

Также у собственников отсутствует альтернатива, что делать с землей, если стоимость аренды не устраивает, продать пай законным способом сейчас нельзя.

Можно привести много примеров, когда пенсионеры за свой пай в 2-3 гектара получают 1000-1500 грн в год. Или около 100 грн в месяц. Если бы закон не ограничивал переуступку земли, то доход от ее продажи превысил бы годовою аренду в 50 раз. Для сравнения, в Польше средняя стоимость гектара земли превышает 10,2 тыс. долларов.

По сути, много владельцев земли, особенно люди пожилого возраста, сталкиваются с ситуацией, когда не остается иного способа распорядиться землей, кроме как сдачи ее в аренду. Продать землю нельзя, заложить или взять под нее кредит тоже не получится. Обрабатывать землю также нет возможности по причине отсутствия опыта, техники, денег, времени или желания. Таким образом, игнорируется конституционное право гражданина по своему усмотрению распоряжаться своей собственностью.

Также “в минусе” остаются экономика и бюджет страны. До формирования полноценного рынка земли, на серьезные инвестиции в отрасль рассчитывать не приходится.

Как показывает опыт соседних с Украиной стран, отказ государства от прямого регулирования и вмешательства в формирование рыночной стоимости земель, привело к резкому росту инвестиций, и многократному увеличению стоимости земли и ее аренды.

Как будут отменять мораторий на продажу земли?

Ожидается, что в первом полугодии все-таки будет принят закон о рынке земли. Как водится в последнее время, главным стимулом для ускорения отмены моратория стала не экономическая целесообразность такого решения для страны, а бескомпромиссная позиция МВФ.

В меморандуме правительства и МВФ требование по снятию запрета на продажу земли входит в число обязательных. Не будет принято решение о снятии моратория, вопрос с очередным траншем МВФ опять зависнет в воздухе.

Кроме того, 55 народных депутата подали представление в Конституционный суд о конституционности ограничения прав владельцев земли на ее продажу. Если судом будет принято решение об отмене моратория, страна получит самый либеральный рынок земли, какой может только быть, без каких либо законодательных ограничений.

По мнению экспертов, свободный рынок земли – самый лучший вариант, ограничивающие его законы будут только вредить.

Так, со слов народного депутата, президента Украинской аграрной конфедерации Леонида Козаченко, в рассматриваемом парламентом законопроекте нужно учесть:

• Ограничить размер земельного участка для продажи до 500 га;
• Земельные аукционы должны проводиться с участием местных общин;
• Приоритетное право на покупку земли у местных жителей;
• Запрет на протяжении 10 лет на продажу земли иностранцам, как физическим так и юридическим лицам.

В будущем законе может быть предусмотрено формирование рынка земли в два этапа: сначала будет разрешена продажа государственных земель, а вот для частной земли рынок будет открыт только через два года.

Главная задача отмены моратория – легализировать уже существующий серый рынок земли, создать условия для реализации своих прав владельцами паев, обеспечить формирование справедливой цены на земельные участки и создать условия для привлечения инвестиций, инноваций и технологий в развитие аграрного сектора.

Сколько будет стоить земля?

По мнению экспертов проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине», после легализации земельных отношений можно ожидать, что средняя стоимость на землю составит 3000-4000 долларов за гектар.

Цены на землю будут значительно ниже западноевропейских, но будут приближаться к уровню цен в странах Восточной Европы.

Ценовая динамика во многом будет зависеть от объема капитала, который придет на рынок земли, и от степени влияния государства на земельные отношения.

Стоимость земли может резко вырасти в случае допуска на рынок иностранцев, как это уже было в других восточноевропейских странах.

Риски земельной реформы

По мнению Леонида Козаченко, необходимо разрешить продажу как частной, так и государственной земли. Многие владельцы земельных паев желают продать свои участки, и ограничивать их в таком праве незаконно.

Что касается государственной земли, ее нужно продать частным фермерам, чтобы снизить уровень коррупции и влияния на рынок со стороны чиновников.

Одна из задач при формировании рынка земли – активизация предпринимательства в селах, появление в каждом населенном пункте 3-4 фермерских хозяйств, которые будут конкурировать друг с другом и с крупными компаниями.

При этом важно не допустить переход больших массивов земли под контроль крупных компаний, как отечественных, так и иностранных. Это приведет к вытеснению малых и средних производителей.

В процессе создания рынка земли должны быть предусмотрены действенные механизмы борьбы с рейдерством и другими элементами нерыночной конкуренции за землю.

Европейский опыт

Польша
Прямого регулирования рынка земли нет. Также нет влияния на формирование цен на землю. Один собственник может владеть до 500 га пахотных земель. Плата за владение участком отсутствует, при продаже земли налог 2-5%. После разрешения на покупку земли гражданами ЕС, стоимость земли резко выросла, превысив 10 тыс. долларов за гектар.

Эстония
В стране сняты все ограничения на приобретение земли, государство не принимает участия в регулировании цен. Стоимость земли – 5 тыс. долл. за гектар. Налог при продаже составляет 2%. Иностранные инвесторы имеют равнее права с местными, при условии использования земли в сельскохозяйственных целях.

Германия
Лидер по продаже сельхозземли в странах ЕС. Земля привлекает покупателей высоким уровнем автоматизации, механизации и внедрением экологических технологий. Отсутствуют земельные ограничения для своих граждан и иностранцев. Стоимость земли – 32,4 тыс. долл. за гектар. Налог при продаже земли до 3,5%.

Вопрос принятия закона о рынке земли назрел уже давно, но и лоббистское сопротивление его принятию очень сильное. Ибо все понимают, что земля – один из наиболее ценных ресурсных активов нашей страны. Если не будет сильного давления со стороны международных организаций, таких как МВФ, принятие земельного закона может растянуться еще на многие годы.

Сергей Савенко